Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

gagarin

Проблема "собственности на квартиру" как мина замедленного действия

1. Т.н. "приватизированная квартира" не является собственностью владельца приватизационного свидетельства, так как не обладает свойством материальной отделимости; по этой причине она и не может ей быть точно так же, как ничьей собственностью не может быть определенный объем воздуха в атмосфере или воды в океане.

2. В собственности в строгом смысле слова находится только сама бумага, на которой напечатан акт приватизации (а с переходом на электронную регистрацию исчезает и эта собственность). "Владелец" является не владельцем, а выгодополучателем (бенефициаром) определенного права, установленного законом (права продажи, обмена, залога, наследования). Это право больше всего напоминает авторское право (копирайт), патентное право и т.д. Эти виды бенефитов тоже злонамеренно называют "собственностью" ("интеллектуальной"), и точно так же это делается в целях обмана - только в копирайте в роли обманщика выступает правообладатель (которому нужно это, чтобы называть и трактовать нарушителя копирайта "вором"), а в данном случае государство обмануло владельцев права на квартиру (подробнее см. ниже).

3. В домах ЖСК и ТСЖ, однако, правовая ситуация не такая, там в долевой собственности, пропорционально размеру квартиры, находится ВЕСЬ ДОМ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД НИМ. Это - полноценная, настоящая собственность (физически отделимая на местности), но - коллективная. И в этой ситуации никакой квартиры в собственности у члена ТСЖ нет, но есть - доля дома и доля земли. ВАЖНО: ТСЖ есть юридическое лицо, а не собрание физических лиц (как была бы семья, совместно владеющая домом за городом). И то, как оно распоряжается домом и землей - решается уставом ТСЖ (как правило, предусмотрено голосование членов).

4. Когда в 1990-е проходила приватизация, власть сознательно пошла на то, чтобы раздать даром в "собственность" квартиры, закрепив имущественное неравенство, сформированное в СССР. Даже сегодня 100 и более тыс. долл. в Москве, 25 тыс. в провинции - немалые деньги, а в 1990-е стоимость квартиры делала человека прочти богачом. Власть решила важнейшую политическую задачу - создать класс собственников и исключить любой "комм. реванш" (а на самом деле любую массовую оппозицию под левыми лозунгами).

5. ПОЧЕМУ при этом не была проведена нормальная приватизация домов (а не квартир)? Почему были созданы богатые, но "собственники", а не настоящие собственники? У меня нет данных для ответа, это могло быть и просто ошибкой от правового невежества, и тайным замыслом. Как бы то ни было, ненастоящая "собственность" позволяет Отцам Городов навязывать услуги ЖСК и капремонты по многократно завышенным ценам, легко проводить выселения и переселения...

6. Но мина - оружие обоюдоопасное. И вот сейчас эта мина взорвалась так, что осколки впервые отлетели в тех, кто пользовался этой лживой схемой к своей выгоде: из-за отсутствия настоящего легитимного собственника власти вынуждены вести с рассерженными москвичами ПОЛИТИЧЕСКИЕ, а не правовые переговоры. Вместо того, чтобы получить от ТСЖ уставное голосование за реновацию дома (полагаю, что 51% удалось бы получить почти всегда, кроме уж совсем вопиющих ситуаций, как, например, в Хамовниках), приходится вести мутный торг "с домами, жильцы которых довольны".

Дело в том, что 60 членов ТСЖ побеждают на голосовании 40, но какое дело Кремлю, выйдут ли на протест 60 или 40 атомизированных псевдособственников? Плохо и так и так. Вот так вот они попали в свою ловушку (если это была ловушка, а не глупость).

Оригинал этого поста по адресу http://taki-net.dreamwidth.org/2545822.html, комментируйте только там, используя OpenID.
Комментарии: comment count unavailable
gagarin

Про жилищный рынок. Странное

Цены на массовое жилье в городах России довольно странные. Естественно ожидать, что стоимость квартиры, умноженная на депозитный процент, будет меньше (или в крайнем случае равна) арендной плате. Иными словами, если у вас есть лимард денег, которые вы хотите приумножать, вам должно быть примерно все равно, положить их на депозит или купить квартиру и сдавать в аренду. Точнее, выручка от аренды должна быть больше, так как на депозите деньги растут "сами", а сдача квартиры - нервный, рискованный и затратный бизнес. (Можно рассуждать и с другого конца: если у вас есть кусман денег в месяц и негде жить, то для вас должно быть примерно одинаково - снимать в долгосрочную аренду или купить по ипотеке, иными словами, стоимость умножить на ипотечный процент должны быть примерно равна аренде).

Не получается. Вот московская трешка в массовой застройке или двушка в престижном районе, за 10 миллионов. Депозит 10 процентов (очень консервативная оценка). Итого аренда должна быть миллион в год, 80 тыс. в месяц. Реально 35 тыс., вдвое меньше.

Или вот статья, в которой этот расчет сделан для Казани:
http://ilyavaliev.livejournal.com/6755824.html

Иными словами, что-то странное происходит с капитализмом в этой стране.